地产开发过程品质控制对策 2012-05-26

文化是企业管理中最强有力的工具，建立品质文化是青建地产房地产开发过程品质控制的有效途径。青建地产品质文化的建立完善要靠品质控制体系的完善，目前青建地产已经形成了施工过程的全面质量管理，并且通过了ISO9000 的质量体系认证。为进一步完善青建地产品质文化体系，在项目开发整个过程都采用全面质量管理的理论，以PDCA为基本的管理工作方法，包括四个阶段和八个步骤，充分发挥QM 小组的作用。
     PDCA详细分解为：
     Plan 阶段：制定开发过程控制的控制标准和检验程序。
     Do 阶段：按照制定好的开发进度计划严格执行落实，同时全面收集各种数据资料，为了准确的反映出品质控制点的方案执行情况，制定出相应的数据统计。          

     Check 阶段：在对Do 阶段收集的书籍统计信息进行整理分析，灵活运用层别图、直方图法、特性要因分析法、帕累托图等分析工具，找出引起品质问题的主要矛盾和次要矛盾。

     Action阶段：总结经验教训，改进管理，巩固成绩，结合实际制定标准，防止类似品质问题的再次发生，同时把没有解决的问题转入下一PDCA循环，作为下一个循环的目标。
     依据ISO9000 质量体系的有关规定，在项目开发过程中主要加强以下四个方面的品质控制：
     （1）从设计抓起青建地产项目品质。在产品设计研发阶段，就把品质文化设计“融入”在产品之中。因为这一阶段是青建地产直接面对市场上顾客的需求，寻找顾客消费欲望的设想时期，这时青建地产充当的是一种文化使者的角色———通过市场调研，了解顾客个性文化的品质需求，同时把青建地产的品质文化内涵及成果介绍给顾客；再辅之广告的宣传，让顾客潜移默化地认可青建地产的品质文化，从而为今后的营销奠定坚实的基础。房地产开发涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证青建地产项目规划设计品质。房地产产品品质的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要首先择优选好设计方案，对住宅的户型、结构体系、内部功能、空间布局、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，在确定的套房面积内，合理安排起居、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格具有艺术感，对墙体立面形状、屋顶形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使青建地产开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值，即具有较高的品质感。
     （2）施工阶段的品质管理。房地产施工阶段是提高房产品质的中心环节和重点，对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。施工的技术品质管理，是确保提高房产品质的核心，在其管理过程中，应把握好三点：第一，提高施工队伍的品质意识。通过思想教育，达到从领导到基层员工，都树立起“品质第一”的观念，形成“人人讲品质，人人为品质”的良好风气。第二，增强施工队伍的技能培训，方式多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式，学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场普及基本知识，提高技能。第三，强化施工现场的技术品质管理。具体来讲，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工过程使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的坚决不允许使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。工程技术人员和品质监督员，要现场监督施工人员严格按照图纸、方案施工，不得有丝毫的含糊。若发现问题，应立即采取果断措施，作返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天认真填好“施工日记”，使施工品质的每个环节都达到设计要求，切实保障青建地产项目品质的提高。施工完成后，组织好竣工验收，组织相关专业的专家，按照国家标准严格进行验收，对不合格的工程，绝不允许交付使用。

     （3）房屋交付后的品质管理。

     一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发售出后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助业主解决困难，及时进行维修，使业主满意。目前青建地产已经成立了专门的售后服务部门对售后维修进行跟踪解决。

     二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求业主的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步
提高房产开发的品质。

     三是进一步做好物业管理，力争把博海物业公司打造成青岛市知名的物业管理公司，努力将青建地产高品质服务进一步延伸到对每一个业主的关爱上。
     （4）做好品质管理基础工作，强化5S。做任何事情都要从头做起，青建地产要搞好品质文化，首先要脚踏实地的做好品质文化管理的基础工作，它是青建地产开展品质管理的基本条件、基本手段。这些工作包括标准化工作、计量化工作、品质信息管理工作和品质教育工作等。加强基础工作主要从这几个方面入手：
     第一，加强青建地产标准化工作。青建地产标准化建设尚有欠缺，有些员工标准化意识淡薄，甚至缺乏，有的往往只是凭借一种直觉去干工作。标准化工作内容包括：技术标准、管理标准和工作标准三大类，此外在实践中既要保持标准的相对稳定，又要定期进行修正，以适应外界的变化发展，实施标准化，有利于保证品质，维护客户的利益。
     第二，做好计量工作。计量化工作是数据管理的耳目，没有计量工作或者不能保证其准确性，就无法贯彻品质标准，计量工作贯穿青建地产房地产开发的整个过程，对开发过程的每一个环节进行检测，跟踪，并作出分析。
     第三，加强品质信息工作。品质信息时反映青建地产开发过程产品品质的开发、销售及服务等各个环节中的各种数据、报表、资料、文件及企业外部的情报等。品质信息必须力求准确、及时、全面补充，然后对信息进行收集、整理、分类、分析、利用、存储，发挥其作用，为企业品质管理服务。
     第四，持续开展品质基础教育工作。让每一个员工都牢固树立“品质第一”的思想，认真贯彻执行青建地产品质文化管理的各种规章制度。另外，为促进基础管理工作，还需要有针对性的强化5S 管理，制定公司5S 手册，员工人手一份，公司
领导组织不定期检查、评比，制定详细的5S评分标准，定期排序，保证5S的持之以恒的有效实施，整理、整顿、清扫、清洁做一次两次不难，难的是持之以恒，并形成习惯，只有形成习惯，才能形成员工的自觉行为。