楼市调查-直击青岛楼市旺市中的“滞销盘” 2013-05-26

对于岛城楼市而言，2013，绝对是“不同凡响”的一年。国五条新政、青岛细则，以及疯狂的3月和并不逊色的4月，今年3月，新国五条的“雷声”响彻整个楼市。地方细则出台前的恐慌性购房使3月的岛城楼市异常火爆，一时间，售楼处人气满满，“日光盘”字眼频频现诸报端。进入4月份，虽然地方细则“雨点小”，楼市有所降温，但与去年同期相比，仍然不负“银四”之名，销售同样可观。
    而这其中，青岛多个楼盘的表现也是可圈可点，俨然一片喧闹景象，进入三月以来，蓝山湾3月中旬开盘当天劲销9成；李沧万达广场、卓越蔚蓝海岸(小区网 论坛)开盘当天创日光神话；颐和广场4月中旬开盘千人抢房；甚至连别墅项目中置少海湾在5月初开盘也创下了两小时去化9成的好成绩……
    如此火热的背后，掩埋的是刚需购房者对于新政调控的一阵阵信心。甚至，“抢房”这一现象压根就让购房者忘了“新政”一说。“不是刚开盘么，房子怎么就没有了？”屡屡有刚需在迫切而又未买到房子后有此一问！愈是买不到，便愈想买；价格再高，也怕再“涨”，购房者的恐涨心理由来已久！

不过，东边日出，亦不妨“西边雨”。热销亦不能意味着市场整体看好，在“快跑热销”的背后，青岛楼市还有一大批“滞销盘”！（特别说明：以下统计数据皆来自青岛市网上房地产，统计对象主要为推盘时间较长但目前市场上仍在售的楼盘）

市场真相：你只看到某些楼盘火了却看不到其他楼盘的忧伤

对于彼彼热销的楼盘，我们自然不能完全将其解读为“恐慌性购房心理”的集中式爆发，毕竟对于动辄百万的购房行为，购房者自然会慎之又慎，热销的产品自有其惹眼的卖点与优势，不少刚需也有其迫切的买房动机。不过，这也并不意味着青岛楼市已经陷入了“涨价”洪潮之中。购房者仍需理性看待市场，理性满足需求。
    1、区域内定价过高 区域不够成熟

    代表项目：城投瑞海景园

    开盘时间：2011年11月1日

    推盘套数：515套

    成交套数：0套
    据网上房地产数据显示，城投瑞海景园开盘一年半，却一套也未卖出，难逃滞销的命运。

据了解，城投瑞海景园目前均价12000元/㎡，而周边的海信湖岛世家、颐和广场和和盈秀花园等项目目前均价都在10500元/㎡，同样的地段价格却更要高出1500元/㎡，加之项目所在欢乐滨海城片区配套不完善，而整个滨海新区本身面向的主要客户群为刚需，生活配套等的不完善自然限制了部分购房人群，因此销售情况不容乐观。
    2、产品有硬伤，开发企业实力有限

    代表项目：桓竹苑

    开盘时间：2013年4月17日

    推盘套数：300套

    成交套数：80套
    桓竹苑位于市北区核心，一直是市北的稀缺多层项目，但是，项目拿地之后，就等了很长时间才开工，且公司一再被传资金链不足，购房者也担忧桓竹苑会成为烂尾，前段时间，更有消息称因缺乏资金而停工，因此一直销售情况不佳。

另外，据网友在论坛里透露，桓竹苑所拿土地前身为烈士陵园，且离寺庙比较近，因此，不少相信风水的购房者自然会有所规避。
    3、推盘节奏缓慢，市场关注度不高

    代表项目：恩马双城汇

    开盘时间：2011年5月19日

    推盘套数：280套

    成交套数：118套
    项目开盘两年，去化率仅仅42%，滞销已经是不争的事实。高价位、低人气、少配套、无营销是导致其滞销的主要原因。

据了解，恩马双城汇之前均价9000元/㎡，优惠后仍在7500元/㎡--8000元/㎡之间，与周边竞品没有明显优势，注重价格的刚需客户很难考虑该项目，而对于改善族而言，安子片区目前配套仍不完善。另外，今年项目在市场上几乎没有什么声音，默默无闻的“性格”甚至会让不少购房者淡忘恩马双城汇的身影。
    4、投资类产品，非市场主流

    代表项目：苏宁电器广场

    开盘时间：2011年9月29

    推盘套数：504

    成交套数：343
    苏宁电器广场开盘近两年，目前仍未卖完。按理说处于李村京口路的“黄金地段”，加上周边的商圈配套，苏宁电器广场应该是“炙手可热”，但事实并非如此。

究其原因，首先，嘈杂与脏乱差已经成为了京口路周边的第一印象，加之喧闹的李村大集，购房者很难选择这样的环境居住；其次，苏宁电器广场均价1.1万元/㎡，而周边销售热火的中海国际社区、李沧万达广场等住宅项目日前才“跻身”万元行列；最重要的一点，素来以投资见长的公寓，依靠的周边的环境、投资价值、升值空间等综合考量，而苏宁电器广场公寓目前在售多为180㎡的大户型，且户型设计缺明显，以160㎡的户型为例，客厅为东向，且并非全明户型，全明户型较少；加之周边竞品比较“强悍”，中海国际社区与李沧万达广场一直保持着规律的开盘频率，且一再取得日光等销售奇迹。
解决滞销需“追根溯源” 价格是王道

素有“岛城楼市知名学者”之称的张百忍表示，由于“滞销盘”情况各不一样，所以不能一概而论。“40%在于拿地，30%在于市场定位，20%在于楼盘推广，另外10%在于市场机会”，张百忍这样概括滞销盘的出现原因。

高策地产服务机构青岛公司策划顾问部总监单良认为，之所以会出现“滞销盘”，一是项目的区位配套不完善。二是产品的性价比不高，客户不认可。三是项目本身的户型、园林景观以及物业服务等不能满足购房者的要求。另外，中高端、改善型的产品，由于受到市场限购的打击，也出现了“滞销盘”。除产品本身外，公司营销不到位也是楼盘出现滞销的原因之一。
    而青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌表示，滞销盘的出现与产品的特性有关系。“目前市场上出现的滞销盘主要有几种类型：一是受调控影响，投资预期降低的旅游度假类产品。二是偏改善型特别是多步改善、面积较大的产品。三是高端、总价高的产品。此外，过去投资性占主流的区域，如开发区，现在受到限购政策的影响，也出现了滞销楼盘。”

虽然对于滞销盘的出现原因，不少业内都是仁者见仁，但是，说起解决的途径，不少业内都表示，“价格是王道”，海信地产总经理矫文清认为，想要改变滞销的局面，最直接有效的方法是降价，“价格是王道”，另外，不同的项目也要找出最根本的原因，从根本上解决问题，“要以目标为导向”。

无独有偶，张百忍也表示，解决滞销局面，“一是降价，二是重新进行市场定位”。而高策单总表示，首先应该明确自身滞销的原因在哪，对症下药。比如说，进行销售总结、发布调查问卷等。