企业邮局OA系统 简体中文 English
 博海内刊  

楼市调查-直击青岛楼市旺市中的“滞销盘” 2013-05-26

对于岛城楼市而言,2013,绝对是“不同凡响”的一年。国五条新政、青岛细则,以及疯狂的3月和并不逊色的4月,今年3月,新国五条的“雷声”响彻整个楼市。地方细则出台前的恐慌性购房使3月的岛城楼市异常火爆,一时间,售楼处人气满满,“日光盘”字眼频频现诸报端。进入4月份,虽然地方细则“雨点小”,楼市有所降温,但与去年同期相比,仍然不负“银四”之名,销售同样可观。
    而这其中,青岛多个楼盘的表现也是可圈可点,俨然一片喧闹景象,进入三月以来,蓝山湾3月中旬开盘当天劲销9成;李沧万达广场、卓越蔚蓝海岸(小区网 论坛)开盘当天创日光神话;颐和广场4月中旬开盘千人抢房;甚至连别墅项目中置少海湾在5月初开盘也创下了两小时去化9成的好成绩……
    如此火热的背后,掩埋的是刚需购房者对于新政调控的一阵阵信心。甚至,“抢房”这一现象压根就让购房者忘了“新政”一说。“不是刚开盘么,房子怎么就没有了?”屡屡有刚需在迫切而又未买到房子后有此一问!愈是买不到,便愈想买;价格再高,也怕再“涨”,购房者的恐涨心理由来已久!

不过,东边日出,亦不妨“西边雨”。热销亦不能意味着市场整体看好,在“快跑热销”的背后,青岛楼市还有一大批“滞销盘”!(特别说明:以下统计数据皆来自青岛市网上房地产,统计对象主要为推盘时间较长但目前市场上仍在售的楼盘)

市场真相:你只看到某些楼盘火了却看不到其他楼盘的忧伤

对于彼彼热销的楼盘,我们自然不能完全将其解读为“恐慌性购房心理”的集中式爆发,毕竟对于动辄百万的购房行为,购房者自然会慎之又慎,热销的产品自有其惹眼的卖点与优势,不少刚需也有其迫切的买房动机。不过,这也并不意味着青岛楼市已经陷入了“涨价”洪潮之中。购房者仍需理性看待市场,理性满足需求。
    1、区域内定价过高 区域不够成熟

    代表项目:城投瑞海景园

    开盘时间:2011年11月1日

    推盘套数:515套

    成交套数:0套
    据网上房地产数据显示,城投瑞海景园开盘一年半,却一套也未卖出,难逃滞销的命运。

据了解,城投瑞海景园目前均价12000元/㎡,而周边的海信湖岛世家、颐和广场和和盈秀花园等项目目前均价都在10500元/㎡,同样的地段价格却更要高出1500元/㎡,加之项目所在欢乐滨海城片区配套不完善,而整个滨海新区本身面向的主要客户群为刚需,生活配套等的不完善自然限制了部分购房人群,因此销售情况不容乐观。
    2、产品有硬伤,开发企业实力有限

    代表项目:桓竹苑

    开盘时间:2013年4月17日

    推盘套数:300套

    成交套数:80套
    桓竹苑位于市北区核心,一直是市北的稀缺多层项目,但是,项目拿地之后,就等了很长时间才开工,且公司一再被传资金链不足,购房者也担忧桓竹苑会成为烂尾,前段时间,更有消息称因缺乏资金而停工,因此一直销售情况不佳。

另外,据网友在论坛里透露,桓竹苑所拿土地前身为烈士陵园,且离寺庙比较近,因此,不少相信风水的购房者自然会有所规避。
    3、推盘节奏缓慢,市场关注度不高

    代表项目:恩马双城汇

    开盘时间:2011年5月19日

    推盘套数:280套

    成交套数:118套
    项目开盘两年,去化率仅仅42%,滞销已经是不争的事实。高价位、低人气、少配套、无营销是导致其滞销的主要原因。

据了解,恩马双城汇之前均价9000元/㎡,优惠后仍在7500元/㎡--8000元/㎡之间,与周边竞品没有明显优势,注重价格的刚需客户很难考虑该项目,而对于改善族而言,安子片区目前配套仍不完善。另外,今年项目在市场上几乎没有什么声音,默默无闻的“性格”甚至会让不少购房者淡忘恩马双城汇的身影。
    4、投资类产品,非市场主流

    代表项目:苏宁电器广场

    开盘时间:2011年9月29

    推盘套数:504

    成交套数:343
    苏宁电器广场开盘近两年,目前仍未卖完。按理说处于李村京口路的“黄金地段”,加上周边的商圈配套,苏宁电器广场应该是“炙手可热”,但事实并非如此。

究其原因,首先,嘈杂与脏乱差已经成为了京口路周边的第一印象,加之喧闹的李村大集,购房者很难选择这样的环境居住;其次,苏宁电器广场均价1.1万元/㎡,而周边销售热火的中海国际社区、李沧万达广场等住宅项目日前才“跻身”万元行列;最重要的一点,素来以投资见长的公寓,依靠的周边的环境、投资价值、升值空间等综合考量,而苏宁电器广场公寓目前在售多为180㎡的大户型,且户型设计缺明显,以160㎡的户型为例,客厅为东向,且并非全明户型,全明户型较少;加之周边竞品比较“强悍”,中海国际社区与李沧万达广场一直保持着规律的开盘频率,且一再取得日光等销售奇迹。
解决滞销需“追根溯源” 价格是王道

素有“岛城楼市知名学者”之称的张百忍表示,由于“滞销盘”情况各不一样,所以不能一概而论。“40%在于拿地,30%在于市场定位,20%在于楼盘推广,另外10%在于市场机会”,张百忍这样概括滞销盘的出现原因。

高策地产服务机构青岛公司策划顾问部总监单良认为,之所以会出现“滞销盘”,一是项目的区位配套不完善。二是产品的性价比不高,客户不认可。三是项目本身的户型、园林景观以及物业服务等不能满足购房者的要求。另外,中高端、改善型的产品,由于受到市场限购的打击,也出现了“滞销盘”。除产品本身外,公司营销不到位也是楼盘出现滞销的原因之一。
    而青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌表示,滞销盘的出现与产品的特性有关系。“目前市场上出现的滞销盘主要有几种类型:一是受调控影响,投资预期降低的旅游度假类产品。二是偏改善型特别是多步改善、面积较大的产品。三是高端、总价高的产品。此外,过去投资性占主流的区域,如开发区,现在受到限购政策的影响,也出现了滞销楼盘。”

虽然对于滞销盘的出现原因,不少业内都是仁者见仁,但是,说起解决的途径,不少业内都表示,“价格是王道”,海信地产总经理矫文清认为,想要改变滞销的局面,最直接有效的方法是降价,“价格是王道”,另外,不同的项目也要找出最根本的原因,从根本上解决问题,“要以目标为导向”。

无独有偶,张百忍也表示,解决滞销局面,“一是降价,二是重新进行市场定位”。而高策单总表示,首先应该明确自身滞销的原因在哪,对症下药。比如说,进行销售总结、发布调查问卷等。

地址:中国青岛市市南区德县路1号 邮編:266001
综合部:0532-88257077 市场部:0532-88257078 传真:0532-88257100
博海建设版权所有 CopyRight Bohai Construction Group 技术支持:汉林网络

鲁公网安备 37020302371107号